公摊面积,作为一个年年抢占热搜的话题,一直备受大家的关注。可能有些人对于公摊面积并不是十分了解。简单来说,公摊面积包括楼梯间、公共连廊、保安值班室、地下室等供居民共同使用的面积。购房者按照购买房子的面积大小,进行一定比例的分摊。
通常情况下,如果是普通多层住宅,在没有设置地下设备用房和底层商铺的情况下,公摊面积大约在10%~15%之间;高层住宅由于建筑工艺相对复杂,需要增加必要的功能间和配套设施,公摊面积较大,大约在20%~25%之间。
但是,公摊面积之所以引起争议,并不是因为公摊面积的客观存在,而是因为在房屋销售的过程中,很多时候购房者所接受的公摊面积,并不属于以上的“正常值”,开发商的宣传与实际相差甚远,导致与业主之间的矛盾激化。
2022年,公摊面积会被“全面取消”吗?央媒回应,答案清楚了
典型案例如:2021年青岛维多利亚湾一楼盘,对外公布的公摊面积为31%,而真实公摊率为46%,相当于购房者约半数购房款被花在了公摊上;山西太原有业主发视频曝光,某地置业小区的公摊面积为43%,远超太原市规定的25%。
由于截至目前国家对公摊面积还没有出台可供遵循的统一标准,这就成了一些善于投机钻营的开发商获取不当利益的“机会”,比如一些黑心开发商明明销售的房子建筑面积只有120平米,填报的建筑面积却为130平米,购房者就要为这多出来的10平米买单。
不要小看了公摊面积给购房者带来的经济损失。有人算过一笔账,即便每户业主多分摊了1平米的公摊面积,房价按照2万元/平米来计算的话,每户也要多出2万元;而一个5000户的小区,开发商就可以获取1个亿的巨额收入,这可是没有任何建房成本的“纯利润”。
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现在全国的房价动辄上万元甚至一二十万元每平米,公摊面积如果超出“正常值”很多,购房者就要多掏十数万元甚至数百万元,去支付根本不在自己套内面积之内的房款,实在让人感到冤枉。
再者是,购房者多花了冤枉钱并不是一次性就能解决问题的,由于物业费、取暖费、房屋契税、个人所得税、房屋维修基金,以及未来可能还要开征的房产税等,如果也都是按照建筑面积来收取,业主今后就要永久性地为这些多出来的公摊面积买单,这对业主更不公平。
而开发商推出的所谓“精装房”,其中的装潢部分也是按照建筑面积计算在总房款中,但是业主在收房后会发现,精装标准与建筑面积会存在一定的差距,这让业主很难接受,但是因为多数购房者并非专业人士,无法实地测量出真实的公摊面积,这就让公摊面积变成了一笔糊涂账,只能由开发商说了算,购房者是在完全不知情的情况下,为所谓的公摊面积买单。因此购房者“苦公摊面积久已”,要求取消公摊面积的呼声一直不绝于耳。
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为回应民生关切,很多两会委员也曾在全国人大、政协会议上提议取消公摊面积。就像今年全国两会上,政协委员洪洋在提案中就建议取消商品房公摊面积,认为:在商品房销售中公摊面积虽然是普遍现象,但最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束;可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积中,让购房者明白付费,放心购房。
而在今年2月12日,央媒半月谈和新华社官方微信号发表了《公摊面积成糊涂账?别再让买房像开盲盒》一文中提及:公摊面积就是让动辄每平方米几万元的真金白银,被隔在了房门之外。提出取消公摊面积,尤其意味着杜绝其伴生的猫腻与漏洞,从源头避免大量矛盾与纠纷,保证市场交易更透明、公正。
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此外,一些专家学者也发表了个人观点,揭露公摊面积存在的猫腻,呼吁取消。比如独立经济学家马光远曾直言指出,“公摊里面的猫腻和腐败太大了,水太深了。你买个100平米的房子,公摊究竟是多少,就是开发商说了算,人家胡乱给你多个几平米你不可能知道”;中原地产首席分析师张大伟也曾揭露道,公摊面积对购房者太不公平了,一方面公摊面积基本上是无法测量、无法验证的,所以开发商很容易造假;而经济学家朱海斌曾经表示:公摊坑人,早该取消了。
那么要求取消公摊面积的呼声如此之高,为何却又迟迟没有被取消呢?主要来自业内人士和另外一些专家的“阻挠”。比如有专家就提出以下理由:一是取消后会导致房价上涨。毕竟公摊面积是服务于全体业主的共有建筑面积,也是有成本核算的,最终只能变相加在房价里;二是如果取消了公摊面积,开发商有可能缩减公共区域的空间,会影响到业主的居住体验。
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这样的理由成立吗?回答是否定的。
首先,公摊面积起源于香港,但是香港早在2013年就已取消,改以套内面积销售,事实证明并没有造成房价上涨;而纵观全球,其它国家或地区也都是按照套内面积销售,一样没有造成房价上涨,而我们国家的平均房价却高于世界平均值。
其次,认为取消后开发商会缩减公共区域面积纯属无稽之谈,在住房市场过剩、改善型需求占据主导、行业竞争日趋激烈的市场环境下,开发商只有推出更加优质的产品,才能抢占市场先机,谁敢提供没有电梯、没有连廊、减配消防等配套设施的楼房(自绝生路)?而按照何种面积计价,实际上只是一个数字问题,根本不会给购房者带来更多的压力。
2022年,公摊面积会被“全面取消”吗?央媒回应,答案清楚了
那么2022年公摊面积会被全面取消吗?其实不仅全国两会中有委员多次提及,早在2019年2月,住建部就在官网发布了《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中在第二部分2.4.6条就提到,“住宅建筑应以套内面积进行交易”。
当时很多人看到这句话就坐不住了,认为这是要取消公摊面积啊!其实这样理解是不正确的。要知道,那终究只是一份征求意见稿,在未定稿之前是不会付诸实施的,而《住宅项目规范》则具有强制性特征,一旦实施,所有市场主体均需遵照执行。至于没有形成规范付诸实施,其实可以这样理解:
一是公摊面积本身就不存在“取消”的问题,毕竟住宅建筑的步梯、电梯、过道、值班室等都是必不可少的基础配套,任何时候都不可能被取消;
二是以公摊面积作为计价方式,自1995年12月1日在内地正式实施,已经伴随着楼市存在了20多年,即便取消最多也只是在局部城市先行试点,全面取消肯定需要一个过程,时间跨度会比较长;
三是大家很清楚的是,无论公摊面积是否被取消,房屋总价都不会发生变化,因此我们的真实诉求是希望公摊面积能够公开、透明,让自己清楚购房款究竟花在哪里,不做“冤大头”、明明白白地消费就行了。
2022年,公摊面积会被“全面取消”吗?央媒回应,答案清楚了
因此,2020年全面取消公摊面积的可能性并不大。不过,正如早前官媒在《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》的文章里曾经明确表态的那样,公摊面积“长期存在但并不意味着合理”,那么从长远来看,取消将是大势所趋。
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